重磅！自然资源部发文！取消地价上限、容积率10限制

　　2023年10月17日，媒体报道称9月底自然资源部已给各省市自然资源主管部门下发文件，内容包含：

　　其实，早在该消息传出之前，济南、南京、合肥、宁波、苏州、成都和西安等城市就已落地执行“取消地价上限”。

　　9月26日，成都宣布中心城区商品住宅用地，实施“竞地价”拍卖，取消地价限制、配建和自持条件。房子建成后，也由开发商根据市场情况自主定价。

　　10月9日，济南市自然资源和规划局发布土拍补充公告，对10月中下旬即将进行的土拍规则进行调整，即：取消地价限制！取消竞品质！取消摇号政策！恢复价高者得！

　　10月17日，厦门发布的第四批次供地，不设拍卖底价，取消销售限制均价，仅保留车位限价和装修限定。

　　这场自上而下的行动，将拉开全国范围内取消土地限价机制改革， “地价上限”将全面退出土拍市场。

　　“地价上限”可以追溯到2021年，同样是在自然资源部牵头下，全国22个主要城市的住宅用地实施“集中挂牌、集中出让”的双集中供地。同年8月，自然资源部给集中供地城市提出四点要求，其中就包括单宗地溢价率不得超过15%。

　　2021年至今，集中供地制度已经实施了两年多，该制度出台是基于彼时土地市场热度高涨，初衷是为了给房地产市场降温，实现控制地价、降低溢价率的目标。

　　受楼市下行的影响，土地市场热度已经处于低位，CRIC统计数据显示：59个样本市（县）2023年前三季度预出让地块总面积为6207万平方米，实际供应4327万平方米，平均预供地完成率68%。

　　考虑到房企拿地信心仍在低位，即使年末土地市场的翘尾，也难以扭转土地成交规模下行的趋势。

　　接下来，取消土地限价、新房限价的城市会越来越多，更多的一线城市也会陆续跟进。

　　一线和二线热点城市的土地将率先重回价高者得时代，核心板块土地溢价、翻番将再度重演，市场“买涨不买跌”的情绪也会回归。土拍市场的热度会改变大家的预期，有了预期资金又会大量流入，买涨的情绪复燃，土拍和销售的活跃度会被激活，房地产是否能开启上扬之路还是值得期待的。

　　2012年，国土资源部和发改委联合发文，严格限制审批别墅用地，自此纯别墅项目几乎销声匿迹。不少楼盘靠高低配拉升容积率，挤出来一部分区域搭配少量别墅，但这样的产品没有纯粹性可言。

　　11年后的今天，为了给楼市托底，让更多改善需求和有钱人进场，“限墅令”也可以光荣退休了。

　　取消郊区的楼盘容积率下限，不仅能改观如今远郊土地无人接盘的现状，还能让城郊土地通过建别墅类产品发挥更大的价值。

　　该政策一出，很快就有城市落地执行。连云港住建局在消息刚传出，就发布公告提出：

　　根据市场需求稳步增加改善性住宅产品市场供应占比，支持发展带院落住宅、大平层住宅、“第四代”住宅等多样化住宅形式。放宽容积率计算规则，优化设计条件和建造标准。

　　这两年，楼市刺激政策轮番上阵，影响刚需置业的首付比例、贷款利率能降的都降了，阻挠改善换房的认房又认贷政策该取消掉也取消了，但购买依旧乏力，市场难有起色。

　　“取消地价上限”最能直接受到影响的就是城市核心区域的优质地块。绝大多数城市的核心板块由于拆迁改造成本高以及地价的限制，是很难出高品质豪宅的。优质地块没有优质楼盘，使塔尖改善的置业无法得到满足。

　　而今地价高了，房价自然会水涨船高，有了利润的驱动，开发商更愿意将精力向产品研发、产品升级等方面倾斜，打造与土地属性相匹配的高端产品。

　　放开城郊容积率下限，同样也是在为高端富豪们的置业铺路，独栋、双拼、联排这类高端货即将摆上餐桌，供君挑选。